Liiketilan vuokrasopimus on yleensä merkittävä sitoumus, joka voi kestää vuosia. Siksi on tärkeää lukea sopimus huolellisesti läpi ennen allekirjoitusta. Vuosien varrella olen nähnyt lukuisia tilanteita, joissa yrittäjät ovat joutuneet ikäviin yllätyksiin, koska jokin pieni yksityiskohta on jäänyt huomaamatta sopimusneuvotteluissa.
Indeksiehto voi yllättää
Yksi yleisimmistä sudenkuopista on vuokran indeksiehto. Monissa sopimuksissa vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin, mikä tarkoittaa automaattisia korotuksia. Jos indeksi nousee merkittävästi, vuokra voi muutamassa vuodessa kasvaa huomattavasti alkuperäisestä. Kannattaa selvittää tarkkaan, mihin indeksiin vuokra on sidottu ja miten korotukset lasketaan. Joskus on järkevämpää neuvotella kiinteä vuosittainen korotusprosentti, joka on ennakoitavampi.
Huolto- ja ylläpitovastuut
Toinen tärkeä asia on selvittää, kuka vastaa tilojen huollosta ja korjauksista. Vuokrasopimuksessa pitäisi olla selkeästi määritelty, mitkä korjaukset kuuluvat vuokralaiselle ja mitkä vuokranantajalle. Itse muistan tapauksen, jossa pieni kahvila joutui maksamaan ilmanvaihtolaitteiston remontin, koska sopimuksessa puhuttiin ”vuokralaisen vastattaviksi kuuluvista huoltotoimista” liian epämääräisesti. Kyse oli tuhansien eurojen laskusta.
Erityisesti vanhemmissa kiinteistöissä kannattaa olla tarkkana. Jos rakennus on huonossa kunnossa, voi korjauskuluja tulla yllättäen. Pyydä mahdollisuuksien mukaan kuntotarkastus tai ainakin selvitä kiinteistön kunto ennen sopimuksen allekirjoittamista.
Irtisanomisaika ja jatko-optio
Irtisanomisajat vaihtelevat paljon liiketilavuokrasopimuksissa. Tyypillisesti ne ovat 3-6 kuukautta, mutta joissain sopimuksissa ne voivat olla jopa vuoden. Pitkä irtisanomisaika voi olla ongelma, jos liiketoiminta ei lähde käyntiin tai jos tilanne muuttuu nopeasti. Toisaalta myös vuokranantajan irtisanomisoikeus on tärkeä asia. Selvitä, voiko vuokranantaja irtisanoa sopimuksen kesken kauden ja millä perusteilla.
Jatko-option olemassaolo tai puuttuminen on myös kriittinen seikka. Jos suunnittelet pitkäaikaista toimintaa, kannattaa neuvotella sopimukseen optio jatkaa vuokrasuhdetta. Ilman optiota saatat joutua tilanteeseen, jossa olet rakentanut asiakaskunnan tiettyyn paikkaan, mutta vuokranantaja ei suostukaan jatkamaan sopimusta.
Käyttötarkoituksen rajoitukset
Monissa vuokrasopimuksissa on määritelty, mihin tarkoitukseen tiloja saa käyttää. Jos haluat myöhemmin laajentaa toimintaasi tai muuttaa konseptia, saatat törmätä ongelmiin. Esimerkiksi jos sopimuksessa lukee ”kahvilatoiminta”, et välttämättä voi alkaa myydä lounaita ilman vuokranantajan lupaa. Neuvottele sopimukseen joustavuutta tai ainakin selvitä, miten mahdollisista muutoksista sovitaan.
Vakuudet ja takuut
Vuokravakuus on yleensä 3-6 kuukauden vuokraa vastaava summa. Se on merkittävä kustannus yrityksen käynnistysvaiheessa. Varmista, että sopimuksessa on kirjattuna selkeästi, millä ehdoilla vakuus palautetaan vuokrasuhteen päättyessä. Jotkut vuokranantajat vaativat myös henkilökohtaisia takuita, mikä tarkoittaa henkilökohtaista vastuuta yrityksen velvoitteista. Tähän kannattaa suhtautua varovasti.
Vuokrasopimus on juridinen asiakirja, joten kannattaa harkita lakimiehen apua ennen allekirjoitusta. Pieni panostus alkuvaiheessa voi säästää paljon harmaita hiuksia myöhemmin.