Kun etsit liiketilaa Helsingissä, törmäät varmasti termeihin ”kylmä tila” ja ”lämmin tila”. Näiden välinen ero vaikuttaa suoraan vuokraasi, käyttökustannuksiisi ja siihen, miten nopeasti pääset aloittamaan toimintasi. Oikea valinta voi säästää tuhansia euroja vuodessa ja vältyttää monilta päänsärkyiltä.
Mitä lämmin liiketila tarkoittaa?
Lämmin liiketila on käytännössä muuttovalmis. Siinä on toimiva lämmitys, sähköt, vesi, viemäröinti ja usein myös ilmanvaihto kunnossa. Lattia on valmiiksi päällystetty, seinät ovat maalattuja tai tapetoidut, ja tila on yleisesti ottaen siinä kunnossa, että voit tuoda omat kalusteesi ja aloittaa toiminnan melkein heti.
Lämpimässä tilassa vuokranantaja on hoitanut perusasiat. Voit keskittyä oman liikeideasi toteuttamiseen sen sijaan, että pohtisit sähköjohtojen vetämistä tai lämmitysjärjestelmiä. Tämä on erityisen hyvä vaihtoehto, jos haluat päästä nopeasti alkuun tai et halua investoida merkittäviä summia tilan kunnostukseen.
Kylmä tila vaatii enemmän työtä
Kylmä liiketila on lähes päinvastainen. Siinä voi olla pelkät neljä seinää ja katto, mutta ei välttämättä muuta. Lämmitys puuttuu tai on minimaalinen, sähköt pitää vetää uusiksi, vesi- ja viemäröinti saattavat puuttua kokonaan. Lattia voi olla raakaa betonia ja seinät maalaamattomia.
Kuulostaako pahalta? No, kylmä tila on itse asiassa monelle yrittäjälle erinomainen vaihtoehto. Se antaa täyden vapauden suunnitella tila juuri omien tarpeiden mukaan. Jos tarvitset erityisen lattian, vahvat sähköt koneillesi tai tietynlaisen ilmanvaihdon, kylmä tila on kuin tyhjä kanvas.
Vuokrakustannusten ero voi olla merkittävä
Lämpimän tilan neliövuokra on tyypillisesti 20-40 prosenttia korkeampi kuin kylmän tilan. Helsingin keskustassa ero voi tarkoittaa useita euroja neliötä kohden kuukaudessa. Jos tilasi on vaikkapa 150 neliötä, kuukausittainen ero voi olla helposti 500-1000 euroa.
Tämä ei kuitenkaan kerro koko totuutta. Kylmän tilan kunnostaminen maksaa. Pitää laskea yhteen remonttikustannukset, mahdolliset luvat ja se aika, jonka menetät odotellessa kunnostuksen valmistumista. Jos investoit 30 000 euroa kylmän tilan kunnostukseen, kestää kauan ennen kuin alempi vuokra kuittaa tuon summan.
Oma kokemukseni varaston vuokraamisesta
Vuokrasin kerran kylmän tilan varastokäyttöön. Ajattelin, että säästän rahaa ja tarvitsen vain perustoiminnot. Kävi ilmi, että talvella tila oli niin kylmä, että jotkut tuotteet kärsivät. Jouduin asentamaan lisälämmityksen, mikä söi säästöt nopeasti. Lämpimän tilan valinta olisi ollut viisaampi ratkaisu, vaikka vuokra olisikin ollut korkeampi.
Millaiselle toiminnalle mikäkin tila sopii?
Lämmin tila sopii parhaiten:
– Kauppaliikkeille ja myymälöille
– Toimistoille ja palveluyrityksille
– Ravintoloille ja kahviloille (vaikka niissäkin tarvitaan usein lisäremonttia)
– Kauneushoitoloille ja muille asiakasvastaanottoihin
– Tilanteisiin, joissa haluat aloittaa nopeasti
Kylmä tila toimii hyvin:
– Varastoille ja logistiikkakäyttöön
– Teolliselle toiminnalle ja työpajoille
– Erikoistuneelle tuotannolle
– Tilanteisiin, joissa tilasta tarvitsee tehdä täysin räätälöity
– Väliaikaisille pop-up-projekteille, jos perusasiat ovat kunnossa
Vuokrasopimuksen ehdot ja vastuut
Lämpimässä tilassa vuokranantaja vastaa yleensä isommista korjauksista ja perusrakenteista. Jos lämmitys hajoaa tai ilmanvaihto kaipaa huoltoa, se on hänen vastuullaan. Sinä vastaat omista laitteistasi ja sisustuksestasi.
Kylmässä tilassa tilanne voi olla monimutkaisempi. Sopimuksessa pitää määritellä tarkasti, kuka vastaa mistäkin. Jos asennat lämmityksen, omistatko sen vai jääkö se tilaan vuokra-ajan päätyttyä? Entä jos haluat poistaa sähkövedot? Nämä asiat pitää sopia kirjallisesti etukäteen.
Energiakustannukset ja käyttökulut
Lämpimässä tilassa lämmitys-, vesi- ja sähkökustannukset voivat sisältyä vastikkeeseen tai ne laskutetaan erikseen. Helsingissä on molempia malleja. Tarkista aina, mitä vuokra sisältää.
Kylmässä tilassa olet usein vastuussa kaikista liittymistä ja kuluista itse. Tämä antaa kontrollin, mutta vaatii myös enemmän hallinnointia. Voit valita oman sähkösopimuksesi ja optimoida kulutusta, mutta vastaat myös mahdollisista ongelmista.
Lupakäytännöt ja määräykset
Lämpimän tilan muutostöihin tarvitset vuokranantajan luvan, mutta usein kyse on lähinnä kosmeettisista asioista. Kylmään tilaan tehtävät muutokset voivat vaatia rakennusluvan ja useiden viranomaisten hyväksynnän.
Tämä hidastaa aloitusta merkittävästi. Pelkän luvan saaminen voi kestää kuukausia, ja sen jälkeen alkaa vasta varsinainen remontti. Jos aikataulu on tiukka, kylmä tila ei välttämättä ole paras vaihtoehto.
Myytit ja väärinkäsitykset
Myytti 1: Kylmä tila on aina halvempi.
Ei pidä paikkaansa kokonaiskustannuksilla laskettuna. Remonttikustannukset ja menetetty liikevaihto alkuvaiheen viivästyksistä voivat tehdä kylmästä tilasta kalliimman.
Myytti 2: Lämpimässä tilassa ei voi tehdä muutoksia.
Voit yleensä tehdä kohtuullisia muutoksia vuokranantajan luvalla. Kannattaa neuvotella etukäteen.
Myytti 3: Kylmä tila tarkoittaa huonolaatuista tilaa.
Ei välttämättä. Kylmä tila voi olla uudessa kiinteistössä, jossa runko on huippukunnossa mutta sisustus puuttuu.
Kumpi kannattaa valita?
Jos budjettisi on rajallinen, aikataulu tiukka ja toimintasi on perinteistä, valitse lämmin tila. Maksat enemmän vuokraa, mutta vältyt isolta alkuinvestoinnilta ja pääset nopeasti tuottamaan liikevaihtoa.
Jos sinulla on pääomaa, erityistarpeita ja aikaa, kylmä tila voi olla loistava valinta. Saat juuri sellaisen tilan kuin haluat ja mahdollisesti alemman vuokran pitkällä aikavälillä.
Älä tee päätöstä pelkän vuokran perusteella. Laske kokonaiskustannukset, aikataulu ja omat resurssisi. Ja muista – sopimuksen sisältö ratkaisee enemmän kuin tilan luokittelu. Lue vuokrasopimus huolellisesti ja neuvottele rohkeasti.