Kun olet löytänyt mielestäsi täydellisen liiketilan Helsingistä, on houkuttelevaa tarttua tilaisuuteen heti. Mutta odota hetki – tekninen kunto voi olla se tekijä, joka tekee unelmatilasta painajaisen tai päinvastoin. Huolellinen tekninen tarkastus ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista säästää sinua kalliilta yllätyksiltä, liiketoiminnan keskeytyksiltä ja turhauttavilta kiistoilta vuokranantajan kanssa. Tämä artikkeli kertoo, mitä sinun tulee tarkistaa ja miten varmistaa, että tila on todella liiketoimintaasi varten kunnossa.
Miksi tekninen katsastus on välttämätön
Monet yrittäjät ajattelevat, että vuokranantaja on vastuussa kaikista korjauksista. Todellisuudessa vastuunjako riippuu vuokrasopimuksesta, ja usein pienet korjaukset ja ylläpito lankeavat vuokralaiselle. Jos et tarkasta tilaa etukäteen, saatat päätyä tilanteeseen, jossa joudut maksamaan tuhansia euroja korjauksiin, jotka olisit voinut neuvotella vuokranantajan vastuulle – tai valita toisen tilan.
Muistan itse kerran katsoneeni pienen liiketilan Kalliossa, joka vaikutti ulkoisesti hienolta. Vuokrasopimus oli jo melkein allekirjoitettavana, kun päätin vielä pyytää sähkömiestä mukaan tarkastukseen. Hyvä, että tein niin – sähköpääkeskus oli 1970-luvulta, kaapelointi oli täysin riittämätön nykyaikaiselle liiketoiminnalle, ja remontti olisi maksanut lähes 15 000 euroa. Olimme pystyneet neuvottelemaan vuokranantajan hoitamaan tämän ennen muuttoa.
Sähköjärjestelmän tarkastus
Sähköt ovat liiketilan elinehto. Aloita tarkistamalla, että sähköpääkeskus on ajantasainen ja vastaa nykyisiä määräyksiä. Vanha keskus ei välttämättä kestä nykyaikaisten laitteiden kuormitusta. Kysy myös sähkön pääsulakkeiden kokoa – onko käytettävissä riittävästi tehoa liiketoimintaasi varten?
Tarkista pistorasioiden määrä ja sijainti. Tarvitsetko erikoispistorasioita (esim. 3-vaihepistokkeet keittiölaitteille)? Onko tila helppo jakaa eri käyttöalueisiin sähköjen osalta? Kysy aina sähköturvallisuustarkastuksen raporttia – jos sitä ei ole, se on punainen lippu.
LVI-järjestelmät ja ilmanvaihto
Ilmanvaihto on kriittinen tekijä erityisesti ravintoloille ja palveluyrityksille. Tarkista, että ilmanvaihtojärjestelmä toimii ja on huollettu säännöllisesti. Huono ilmanvaihto aiheuttaa kosteusvaurioita, hometta ja epämiellyttävää työympäristöä – kaikki nämä voivat sulkea yrityksesi hetkessä.
Vesipisteiden osalta tarkista vuodot, viemärien kunto ja vesipaineet. Jos tilassa on WC tai keittiö, testaa kaikki hanat ja viemärit. Kysy myös, kuka vastaa putkivuodoista – tämä pitää olla selkeästi määritelty vuokrasopimuksessa.
Lämmitysjärjestelmä kannattaa testata, jos mahdollista. Kysele naapureilta, miten lämpötilat pysyvät eri vuodenaikoina. Liian kylmä tai kuuma tila voi tehdä liiketoiminnan harjoittamisen vaikeaksi.
Rakenteet ja kosteusvauriot
Kävelemällä tilassa ja katsomalla seiniin et välttämättä huomaa piileviä ongelmia. Kosteusvauriot voivat piiloutua pintojen alle ja paljastua vasta myöhemmin. Etsi merkkejä kuten haisua, tummia laikkuja, kupruilevaa maalia tai rapautuvaa rapparia.
Tarkista ikkunat ja ovet – sulkeutuvatko ne kunnolla? Onko vetoa? Toimivatko lukot? Ikkunoiden tiiveys vaikuttaa sekä lämmityskustannuksiin että turvallisuuteen. Jos tila on kellarissa tai matalalla, tarkista kosteudeneristys erityisen huolellisesti.
Turvallisuus ja paloturvallisuus
Paloturvallisuusvaatimukset vaihtelevat liiketilan käyttötarkoituksen mukaan. Tarkista, että tilassa on riittävät palovaroittimet ja sammuttimet. Kysy, milloin paloturvallisuustarkastus on viimeksi tehty.
Poistumistiet ovat kriittisiä – onko niitä riittävästi ja ovatko ne esteettömiä? Asiakkaiden turvallisuus on sinun vastuullasi. Jos harjoitat elintarvikealan toimintaa, tarkista, että tila täyttää elintarviketurvallisuusvaatimukset.
Rakennusluvat ja käyttötarkoitus
Tämä on yllättävän usein unohdettu kohta. Tarkista virallisesti, että tilan käyttötarkoitus vastaa liiketoimintaasi. Et voi aloittaa ravintolaa tilassa, joka on kaavoitettu toimistolle. Kysy vuokranantajalta tai tarkista itse rakennusvalvonnasta tilan käyttötarkoitus.
Jos tarvitset muutoksia tilaan, selvitä, kuka hankkii rakennusluvat ja kuka maksaa. Tämä pitää sopia kirjallisesti ennen sopimuksen allekirjoittamista.
Käytännön tarkastuslista
Kun teet teknistä katsastusta, ota mukaan:
– Valokuvia ja videoita kaikista huomioista
– Muistiinpanovälineet
– Taskulamppu (tarkista pimeät nurkat)
– Mahdollisuuksien mukaan ammattilainen (sähkömies tai LVI-asentaja)
Kysy vuokranantajalta kaikki huoltokirjat ja tarkastusraportit. Jos niitä ei ole, se kertoo, että tilaa ei ole huollettu kunnolla.
Mitä tehdä, jos löydät ongelmia
Jos löydät teknisiä puutteita, älä heti hylkää tilaa. Käytä löydöksiä neuvotteluvalttina. Voit pyytää vuokranantajaa korjaamaan ongelmat ennen muuttoa, neuvotella vuokraa alemmas tai sopia, että saat tehdä tarvittavat korjaukset ja vähentää kulut vuokrasta.
Kaikkein tärkein sääntö: älä koskaan allekirjoita vuokrasopimusta ennen kuin tekniset asiat on selvitetty ja sovittu kirjallisesti. Suullisilla lupauksilla ei ole arvoa, jos ongelmia ilmenee myöhemmin.