Liiketilan uudelleenvuokraus on yllättävän yleinen tilanne – varsinkin Helsingissä, missä hyvät liikepaikat vaihtavat vuokralaisia säännöllisesti. Kun otat vuokralle tilan, jossa on aiemmin toiminut toinen yritys, sopimuksen yksityiskohdat voivat poiketa merkittävästi täysin uuden tilan vuokraamisesta. Oikeat sopimusehdot suojaavat sinua turhilta kuluilta ja yllättäviltä vastuukysymyksiltä. Tässä artikkelissa käyn läpi keskeiset kohdat, jotka kannattaa tarkistaa ennen allekirjoitusta.
Miksi uudelleenvuokraus eroaa uuden tilan vuokraamisesta?
Kun tila on ollut jo käytössä, siinä on väistämättä edellistä vuokralaista koskevaa historiaa. Tämä voi näkyä monin tavoin: tilaan on saatettu tehdä muutoksia, siellä saattaa olla laitteita tai kalustoa, tai tilan kunto voi olla muuta kuin odotit. Joskus vuokranantaja haluaa vuokrata tilan nopeasti, jolloin kaikkia yksityiskohtia ei ole ehditty käsitellä huolellisesti.
Itse törmäsin tähän muutama vuosi sitten, kun katselin ravintolaksi soveltuvaa tilaa Kalliossa. Edellinen vuokralainen oli asentanut keittiöön huippuimuria ja ilmanvaihtoa, mutta sopimuksessa ei ollut mitään mainintaa siitä, kuuluvatko nämä tilaan vai pitääkö seuraavan vuokralaisen lunastaa ne erikseen. Tällainen epäselvyys olisi voinut johtaa monien tuhansien eurojen lisäkuluihin.
Tilan kunto ja vastuurajat
Ensimmäinen ja tärkein asia on selvittää, missä kunnossa tila luovutetaan. Vaadi aina kirjallinen kuntokartoitus ennen sopimuksen allekirjoittamista. Tämä dokumentti suojaa sinua tulevaisuudessa, jos vuokranantaja väittää sinun aiheuttaneen vahinkoja, jotka olivat jo olemassa.
Kuntokartoituksessa kannattaa kiinnittää huomiota erityisesti:
– Seinien, lattioiden ja kattojen kunto
– Sähkö- ja vesiputkien toimivuus
– Ilmanvaihdon tila
– Ikkunoiden ja ovien kunto
– Mahdolliset home- tai kosteusvauriot
Jos edellinen vuokralainen on tehnyt tilaan muutoksia – vaikkapa poistanut seiniä tai asentanut kiinteitä kalusteita – selvitä, kuka vastaa tilan palauttamisesta alkuperäiseen kuntoon vuokrasuhteen päättyessä. Useimmissa sopimuksissa vuokralainen vastaa palauttamisesta, mutta joskus vuokranantaja voi hyväksyä muutokset pysyviksi.
Aiemman vuokralaisen jättämät laitteet ja kalusteet
Uudelleenvuokrattavassa tilassa on usein edellistä toimintaa palvelevia laitteita. Nämä voivat olla iso etu – tai taakka. Keskeinen kysymys on: kenelle laitteet kuuluvat ja kuka vastaa niiden kunnosta?
Saatat kohdata tilanteen, jossa edellinen vuokralainen haluaa myydä laitteet sinulle tai vuokranantaja sisällyttää ne vuokraan. Molemmat vaihtoehdot voivat olla järkeviä, mutta varmista aina:
– Ovatko laitteet toimintakunnossa
– Kuka vastaa huolloista ja korjauksista
– Mitä tapahtuu, jos laite hajoaa ensimmäisen kuukauden aikana
– Voitko poistaa laitteet, jos et tarvitse niitä
Jos otat vastaan vanhoja laitteita, pyydä niistä huoltopöytäkirjat tai takuutiedot. Pelkkä ”laitteet toimivat” -lupaus ei riitä, jos kyseessä on arvokkaita keittiö- tai tuotantolaitteita.
Vuokra-aika ja irtisanomisehdot
Uudelleenvuokrattavissa tiloissa vuokra-ajat vaihtelevat paljon. Joskus vuokranantaja tarjoaa lyhyempää sopimusta, koska haluaa joustavuutta tai suunnittelee kiinteistölle remonttia. Toisinaan taas pitkä sopimus on edullisempi, koska vuokranantaja haluaa vakautta.
Irtisanomisaika on kriittinen yksityiskohta. Tavallisesti liiketiloissa irtisanomisaika on 3-6 kuukautta, mutta varmista tämä aina sopimuksesta. Kysy myös:
– Voitko irtisanoa sopimuksen ennenaikaisesti ja millä ehdoilla
– Onko vuokranantajalla oikeus irtisanoa sopimus tietyin perustein
– Mitä tapahtuu, jos haluat jatkaa vuokrasopimusta sen päätyttyä
Helsingissä varsinkin keskustan liiketiloissa vuokranantajat suosivat määräaikaisia sopimuksia, jotka antavat heille enemmän liikkumavaraa. Sinun kannaltasi pidempi toistaiseksi voimassa oleva sopimus on usein turvallisempi.
Vuokran taso ja korotukset
Uudelleenvuokrattavassa tilassa vuokra voi olla joko markkinahintaa edullisempi tai kalliimpi riippuen siitä, milloin edellinen sopimus on tehty. Jos edellinen vuokralainen on maksanut alhaista vuokraa pitkään, vuokranantaja saattaa haluaa nostaa hintaa markkinatasolle.
Tarkista sopimuksesta:
– Mihin vuokra perustuu (neliöhinta, liikevaihto-osuus, kiinteä summa)
– Miten ja milloin vuokraa voidaan korottaa
– Onko vuokrassa inflaatiosidonnainen korotusehto
– Sisältyvätkö vuokraan hoitovastikkeet ja muut kulut
Älä hyväksy epämääräistä vuokrankorotusklausuulia, joka antaa vuokranantajalle vapaat kädet. Korotusmekanismin tulee olla selkeä ja ennakoitava.
Yleisiä virheitä ja väärinkäsityksiä
Yksi yleisimmistä virheistä on olettaa, että uudelleenvuokrattava tila on ”valmis käyttöön”. Todellisuudessa sinun täytyy usein tehdä remonttia, siivota perusteellisesti tai hakea uusia lupia toiminnallesi. Varsinkin ravintola- ja elintarviketiloissa terveydensuojeluviranomainen voi vaatia muutoksia, vaikka tila olisi aiemmin toiminut vastaavassa käytössä.
Toinen väärinkäsitys liittyy vastuuseen aiemmista vahingоista. Jos vuokranantaja ei ole huomannut edelisen vuokralaisen aiheuttamia vaurioita, hän saattaa väittää sinun aiheuttaneen ne. Siksi kuntokartoitus valokuvineen on ehdoton.
Älä myöskään luota pelkkään suulliseen sopimukseen tai lupauksiin. Kaikki oleellinen täytyy olla kirjallisessa vuokrasopimuksessa. ”Sovitaan myöhemmin” -asenne johtaa lähes aina ongelmiin.
Lopuksi: ota aikaa ja kysy apua
Liiketilan uudelleenvuokraus voi olla erinomainen tilaisuus, varsinkin jos saat hyvän sijainnin ja kunnolliset laitteet edullisesti. Mutta älä kiirehdi. Lue sopimus huolellisesti, kysy epäselvistä kohdista ja pyydä tarvittaessa lakimiehen apua. Muutaman sadan euron konsultaatiomaksu voi säästää tuhansia euroja tulevaisuudessa.
Muista myös, että vuokrasopimus on neuvoteltavissa. Vuokranantaja haluaa saada tilan vuokratuksi, joten sinulla on neuvotteluvoimaa – varsinkin jos olet vakavarainen ja luotettava vuokralainen. Älä pelkää kysyä muutoksia ehtoihin, jos ne tuntuvat epäreiluilta.