Liiketilan vuokraaminen on yksi isoimpia päätöksiä, joita pienyrittäjänä teet. Huono valinta voi maksaa kymmeniätuhansia euroja vuodessa ja pahimmillaan kaataa koko liiketoiminnan. Hyvä valinta taas luo pohjan menestykselle. Tämä muistilista auttaa sinua välttämään kalliit virheet ja löytämään juuri sinun liiketoiminnallesi sopivan tilan.
Selvitä tarpeesi ennen kuin aloitat etsinnät
Monesti yrittäjät lähtevät seikkailulle ilman selkeää kuvaa siitä, mitä oikeasti tarvitsevat. Itselleni kävi ensimmäistä tilaa etsiessä juuri näin – innostuin kivasta tilasta, joka oli aivan liian iso tarpeisiimme. Onneksi en allekirjoittanut sopimusta heti.
Mieti tarkkaan: kuinka monta neliötä todella tarvitset? Älä arvioi liikaa, sillä jokainen turha neliö maksaa. Tarvitsetko varastotilaa, asiakaspaikkoja vai työskentelytilaa? Onko tärkeää, että tila on katutasossa? Minkälainen julkisivu tai näyteikkuna palvelee liiketoimintaasi?
Tee lista pakollisista vaatimuksista ja toiveista. Pakollisia voivat olla esimerkiksi vesipiste, hyvät kulkuyhteydet tai tietty neliömäärä. Toiveita voivat olla parkkipaikat, hissi tai tietty kaupunginosa.
Sijainti ratkaisee – mutta ei aina niin kuin luulet
Vanha totuus ”location, location, location” pitää edelleen paikkansa, mutta sijainnin merkitys vaihtelee toimialan mukaan. Jos asiakkaasi tulevat fyysisesti paikalle, keskustan kävelykatu on kultaakin kalliimpi. Mutta jos teet suunnittelutyötä tai verkkokauppaa, voit säästää tuhansia euroja valitsemalla rauhallisemman alueen.
Tarkista asiakasvirrat eri vuorokaudenaikoina. Käy paikan päällä maanantaiaamuna, keskiviikkoiltapäivällä ja lauantaina. Näin saat realistisen kuvan siitä, miltä alue todella näyttää arjessa. Olen nähnyt monta tapausta, missä vilkkaan vaikuttama paikka onkin tyhjä juuri sinun aukioloaikoinasi.
Selvitä myös tulevia muutoksia alueella. Onko lähistölle tulossa isoja rakennushankkeita? Muuttavatko ankkuriyritykset pois? Nämä voivat vaikuttaa merkittävästi liiketilasi arvoon ja asiakasvirtoihin.
Vuokrasopimus – lue pienellä präntillä
Vuokrasopimus on juridinen asiakirja, joka sitoo sinua vuosiksi. Älä koskaan allekirjoita sitä lukematta huolellisesti jokaista kohtaa. Jos mahdollista, pyydä lakimies tai kokenut yrittäjä lukemaan sopimus läpi.
Tärkeimmät kohdat, jotka kannattaa tarkistaa:
Vuokra-aika ja irtisanomisaika – Kuinka pitkä sopimus on? Voitko irtisanoa, jos liiketoiminta ei lähde käyntiin? Yleensä liiketiloissa irtisanomisaika on 3-6 kuukautta, mutta voi olla pidempikin.
Indeksikorotukset – Miten vuokra nousee vuosittain? Onko se sidottu elinkustannusindeksiin? Tämä voi merkitä isoa eroa pitkällä aikavälillä.
Kuka vastaa mistäkin korjauksista – Onko vuokranantaja vai vuokralainen vastuussa putkiremonteista, ilmastoinnista tai julkisivukorjauksista? Tämä on usein riitelyn aihe myöhemmin.
Käyttötarkoitus ja muutostyöt – Saatko tehdä tilaan muutoksia? Mitä tapahtuu niille, kun muutat pois? Voitko harjoittaa mitä tahansa liiketoimintaa vai onko rajoituksia?
Piilokustannukset ja ylläpito
Pelkkä vuokra ei kerro koko totuutta. Liiketilan todelliset kustannukset voivat olla 30-50% korkeammat kuin mainostettu vuokra.
Selvitä tarkkaan:
– Hoitovastike tai yhtiövastike
– Vesi- ja sähkökustannukset (onko nämä mukana vuokrassa?)
– Lämmityskulut
– Jätehuolto
– Kiinteistövero
– Vakuutukset
Pyydä vuokranantajalta todellinen esimerkki kuukausittaisista kuluista. Jos hän ei pysty näitä kertomaan, se on varoitusmerkki.
Tilan kunto ja tarvittavat remontit
Tyhjä tila voi näyttää hyvältä, mutta pinnan alla voi piillä ongelmia. Käy tila läpi kriittisellä silmällä tai pyydä ammattilainen arvioimaan.
Tarkista:
– Sähköt ja pistorasioiden riittävyys (tarvitsetko kolmivaihevirran?)
– Ilmanvaihto ja ilmastointi
– Lattian kunto (kestääkö raskaan kaluston?)
– Vesiputket ja viemärit
– Kosteusvauriot seinissä ja katossa
– Äänieristys
Jos tarvitset isoja remontteja, neuvottele vuokranantajan kanssa, kuka maksaa ja miten kulut jaetaan. Joskus vuokranantaja on valmis tekemään tarvittavat korjaukset tai antamaan alennusta ensimmäisistä kuukausista.
Yleisimmät kysymykset liiketilan vuokraamisesta
Voiko vuokraa neuvotella? Kyllä voi, ja kannattaa. Varsinkin pidempiin sopimuksiin saa usein alennusta tai ensimmäiset kuukaudet ilmaiseksi.
Kuinka iso takuuvuokra on? Yleensä 1-3 kuukauden vuokra. Älä maksa enempää ilman erittäin hyvää syytä.
Mitä jos liiketoiminta ei toimi? Tämän takia kannattaa sopia mahdollisesta alivuokrausoikeudesta tai lyhyemmästä sopimuskaudesta alkuun.
Lopuksi – älä kiirehdi
Paras neuvo, jonka voin antaa: älä allekirjoita mitään kiireessä. Vaikka vuokranantaja sanoisi, että ”toinen on myös kiinnostunut”, ota aikaa miettimiseen. Huono liiketilapäätös voi maksaa paljon enemmän kuin menetetty tilaisuus.
Käy tila läpi vähintään kahdesti, mieluiten eri kellonaikoina. Puhu muiden alueen yrittäjien kanssa. Kysy kokemuksia vuokranantajasta. Näin teet päätöksen, jota et kadu myöhemmin.