Liiketilan myynti on monivaiheinen prosessi, jossa verotus ja varainsiirtovero vaikuttavat suoraan siihen, kuinka paljon kauppahinnasta jää lopulta käteen. Moni liiketilan omistaja – niin yksityishenkilö kuin osakeyhtiökin – yllättyy siitä, kuinka paljon lopullinen nettotuotto poikkeaa sovitusta kauppahinnasta, jos veroasiat selvitetään vasta kaupanteon jälkeen.
Kenelle liiketilan myynti kannattaa suunnitella etukäteen
Liiketilan myynti koskettaa hyvin erilaisia tilanteita: yrittäjää, joka luopuu omistamastaan toimipaikasta eläkkeelle siirtyessään, sijoittajaa, joka realisoi kiinteistösalkkuaan, tai osakeyhtiötä, joka myy taseessaan olevan liikehuoneiston osana yritysjärjestelyä. Jokaisessa tapauksessa verokohtelu on erilainen, ja se kannattaa selvittää ennen kuin kauppakirjaa aletaan laatia – ei sen jälkeen.
Verosuunnittelun ajoitus vaikuttaa myös kauppahintaan. Jos myyjä tietää etukäteen, että myyntivoitosta jää käteen esimerkiksi 66 prosenttia, hän osaa hinnoitella odotuksensa realistisesti eikä joudu perumaan kauppaa veroyllätyksen vuoksi.
Varainsiirtovero liiketilan kaupassa – kuka maksaa ja kuinka paljon
Varainsiirtoveron maksaa aina ostaja, mutta myyjän on hyvä tuntea sen suuruus, sillä se vaikuttaa ostajan kokonaiskustannukseen ja siten neuvotteluvaraan. Vero määräytyy sen mukaan, myydäänkö kiinteistö suoraan vai osakkeiden kautta:
Kiinteistön kaupassa – eli kun liiketila myydään suoraan kiinteistönä ilman yhtiörakennetta – varainsiirtovero on 3 % kauppahinnasta. Jos liiketila myydään kiinteistö- tai asunto-osakeyhtiön osakkeina, esimerkiksi liikehuoneiston hallintaan oikeuttavina osakkeina, vero on 1,5 %. Muiden arvopapereiden, kuten tavallisen osakeyhtiön osakkeiden, kauppaan sovelletaan 1,6 prosentin veroa.
Tämä ero on merkittävä: 500 000 euron liiketilakaupassa suora kiinteistökauppa tuottaa ostajalle 15 000 euron varainsiirtoveron, kun taas osakekauppa maksaa vain 7 500 euroa. Moni myyjä ei tiedä, että kaupan rakenne – kiinteistö vai osake – vaikuttaa suoraan ostajan kokonaiskustannukseen ja siten myös siihen, minkälaisia tarjouksia liiketilasta kannattaa odottaa.
Myyntivoiton verotus – yksityishenkilö vai yritys myyjänä
Yksi yleisimmistä väärinkäsityksistä on, että liiketilan myyntiin voisi soveltaa oman asunnon myyntivoiton verovapautta. Näin ei ole – verovapaus koskee vain vakituisena asuntona käytettyä asuntoa, ei liike- tai toimitilaa, vaikka omistaja olisi asunut samassa rakennuksessa.
Yksityishenkilön myydessä liiketilan myyntivoitto verotetaan pääomatulona. Veroaste on 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia ylittävältä osalta. Hankintameno voidaan vähentää joko todellisten kulujen mukaan tai käyttämällä hankintameno-olettamaa: 20 prosenttia kauppahinnasta, jos omistusaika on alle 10 vuotta, ja 40 prosenttia, jos omistusaika on vähintään 10 vuotta. Pitkään omistetun liiketilan kohdalla hankintameno-olettama on usein edullisempi vaihtoehto kuin todellisten kulujen laskeminen, varsinkin jos kuitteja alkuperäisistä hankintakuluista ei enää löydy.
Osakeyhtiön myydessä liiketilan tilanne on toinen: myyntivoitto on yhtiön veronalaista tuloa ja verotetaan 20 prosentin yhteisöverokannalla osana yhtiön normaalia tulosta. Tässä tapauksessa on olennaista, kuuluuko kiinteistö yhtiön elinkeinotoiminnan vai muun toiminnan tulolähteeseen, sillä se vaikuttaa muun muassa tappioiden vähennyskelpoisuuteen. Kun kyse on liikekiinteistön arvokkaasta omaisuuserästä, kannattaa ennen myyntipäätöstä tutustua myös siihen, miten liikekiinteistön arvo ylipäätään määritellään, sillä arvonmääritysperusteet vaikuttavat sekä hintapyyntöön että verolaskelmiin.
Arvonlisäveron tarkistusmenettely – usein unohdettu sudenkuoppa
Kiinteistön ja liiketilan myynti on itsessään yleensä arvonlisäverotonta, mikä yllättää monet – moni olettaa virheellisesti, että liiketilan kauppaan sisältyisi aina arvonlisävero samaan tapaan kuin vuokraukseen voi liittyä. Todellisuudessa kiinteistökaupat on säädetty pääsääntöisesti arvonlisäverottomiksi.
Tästä huolimatta piilee yksi kaupan yleisimmistä sudenkuopista: jos liiketilaan on tehty rakennus- tai perusparannusinvestointeja, joista on tehty arvonlisäverovähennyksiä, myyjä voi joutua palauttamaan osan vähennetystä verosta niin sanotun kiinteistöinvestoinnin tarkistusmenettelyn kautta. Tarkistuskausi on 10 vuotta investoinnin valmistumisesta, ja jos liiketila myydään tänä aikana, aiemmin vähennetty vero tarkistetaan jäljellä olevien vuosien osalta.
Tämä voidaan usein välttää, jos ostaja on arvonlisäverovelvollinen ja ottaa tarkistusoikeuden ja -velvollisuuden vastaan kauppakirjassa erillisellä sopimuksella. Tämä yksityiskohta jää valitettavan usein huomaamatta, ja moni myyjä saa ikävän yllätyksen vasta veroilmoitusta tehdessään.
Käytännön esimerkki laskelmasta
Havainnollistetaan tilanne: yrittäjä omistaa 150 neliön liiketilan kiinteistönä, hankintahinta aikanaan 180 000 euroa, omistusaika 14 vuotta. Liiketila myydään nyt 320 000 eurolla.
Myyjä valitsee hankintameno-olettaman, koska omistusaika ylittää 10 vuotta: 40 % x 320 000 € = 128 000 €. Veronalainen myyntivoitto on tällöin 320 000 € – 128 000 € = 192 000 €. Verotus: 30 000 € x 30 % = 9 000 €, ja loput 162 000 € x 34 % = 55 080 €. Yhteensä veroa 64 080 €, eli myyjälle jää käteen noin 256 000 euroa ennen muita kuluja. Ostaja puolestaan maksaa varainsiirtoveron 3 % x 320 000 € = 9 600 €, koska kyse on suorasta kiinteistökaupasta.
Yleisiä virheitä liiketilan myynnissä
Yleisin virhe on veroasioiden jättäminen viime tinkaan – kauppakirjaluonnos on jo pöydällä, kun myyjä tajuaa, ettei ole selvittänyt hankintameno-olettaman kannattavuutta tai arvonlisäveron tarkistusvelvollisuutta. Toinen tyypillinen virhe on kaupan rakenteen valinta ilman verovertailua: kiinteistökauppa ja osakekauppa johtavat hyvin erilaiseen varainsiirtoveron ja myyntivoiton verotuksen yhdistelmään, eikä kumpikaan ole automaattisesti edullisempi.
Kolmas virhe on unohtaa, että jos liiketila on osa laajempaa kokonaisuutta – esimerkiksi kun sitä myydään sijoituskohteena osana kiinteistösalkkua – kannattaa arvioida myös, kuinka myynti vaikuttaa jäljellä olevan omaisuuden tuottoon ja riskiin ennen hintapyynnön asettamista.
UKK
Pitääkö liiketilan myyjän maksaa varainsiirtoveroa?
Ei. Varainsiirtoveron maksaa aina ostaja, ei myyjä. Myyjän kannattaa silti tuntea veron suuruus, sillä se vaikuttaa ostajan kokonaiskustannukseen ja neuvotteluasetelmaan.
Voiko liiketilan myyntivoiton saada verovapaasti, jos on asunut samassa kiinteistössä?
Ei voi. Oman asunnon myyntivoiton verovapaus koskee ainoastaan vakituisena asuntona käytettyä asuinhuoneistoa tai -kiinteistöä, ei liike- tai toimitilaa, vaikka omistaja olisi asunut samassa rakennuksessa.
Miten kaupan rakenne – kiinteistö vai osakkeet – vaikuttaa verotukseen?
Suorassa kiinteistökaupassa varainsiirtovero on 3 %, kun taas kiinteistö- tai asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupassa se on 1,5 %. Myyntivoiton verotukseen rakenne vaikuttaa myös: yksityishenkilöllä sovelletaan pääomatuloverotusta, osakeyhtiöllä yhteisöverokantaa.
Liiketilan myynti kannattaa aina käydä läpi verotuksen näkökulmasta hyvissä ajoin ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Varainsiirtoveron, myyntivoiton verotuksen ja mahdollisen arvonlisäveron tarkistusmenettelyn yhteisvaikutus ratkaisee, kuinka paljon kauppahinnasta todella jää käteen – ja se kannattaa laskea auki numeroin, ei arvailla.