Vuokratakaus nousee usein puheeksi silloin, kun liiketilan vuokralainen ei pysty tarjoamaan tavanomaista pankkitakausta tai käteisvakuutta – esimerkiksi juuri perustetulla yrityksellä ei vielä ole tilinpäätöshistoriaa, johon pankki voisi luottaa. Tässä artikkelissa käydään läpi, mitä vuokratakaus tarkoittaa liikehuoneiston vuokrasopimuksessa, kenelle se sopii ja missä tilanteissa vuokranantaja sitä yleensä edellyttää.
Mitä vuokratakaus tarkalleen ottaen tarkoittaa
Vuokratakaus on järjestely, jossa kolmas osapuoli sitoutuu maksamaan vuokranantajalle vuokrat, jos vuokralainen ei niistä itse selviä. Se eroaa käteisvakuudesta siinä, että rahaa ei makseta etukäteen vuokranantajan tilille – takaaja vain lupautuu maksajaksi tarvittaessa.
Takaajana voi toimia yksityishenkilö, emoyhtiö, franchising-ketju tai vakuutusyhtiö kuten Vuokraturva, joka myöntää maksullisen vuokravakuutuksen pankkitakauksen tai käteisvakuuden sijaan. Hinta on tyypillisesti 2–4 % vuosivuokrasta, ja summa maksetaan kertakorvauksena tai vuosittain uusittavana maksuna. Vertailun vuoksi pankkitakaus maksaa yleensä 1–2 % vuodessa taatusta summasta, mutta vaatii pankilta luottopäätöksen ja usein omavastuun tai vastavakuuden.
Kannattaa huomata, ettei vuokratakaus ole sama asia kuin vuokravakuus tai takuuvuokra – niistä kerrotaan tarkemmin artikkelissa Vuokraennakko, vakuus ja takuuvuokra – ero käytännössä. Vuokravakuus on yleiskäsite koko vakuusjärjestelylle, kun taas vuokratakaus on yksi tapa toteuttaa se ilman että rahaa sidotaan etukäteen.
Kenelle vuokratakaus sopii parhaiten
Vuokratakaus istuu erityisen hyvin tilanteisiin, joissa vuokralaisella on hyvä maksukyky mutta ei perinteistä vakuuskelpoisuutta. Tyypillinen esimerkki on kaksi vuotta sitten perustettu ravintolayritys, jolla on vasta yksi tilinpäätös takana – pankki saattaa vaatia siltä 50–70 % omavastuun pankkitakauksesta, mikä syö käyttöpääomaa juuri silloin kun sitä tarvitaan kalustehankintoihin.
Franchising-yrittäjät ovat toinen selkeä ryhmä. Moni ketju, esimerkiksi pikaruoka- tai kuntosaliketjut, antaa emoyhtiön takauksen uusille franchise-toimipisteille, koska ketju haluaa varmistaa nopean laajenemisen ilman että jokainen uusi yrittäjä joutuu erikseen neuvottelemaan pankin kanssa. Kolmas ryhmä on ulkomaiset yritykset, jotka avaavat ensimmäistä toimipistettään Suomessa ja joilla ei ole suomalaista luottohistoriaa lainkaan – niille kansainvälinen konsernitakaus on usein ainoa realistinen tie liiketilaan Helsingin keskustassa.
Sen sijaan vakiintuneelle, kannattavalle yritykselle, jolla on vahva tase, vuokratakaus on harvoin taloudellisesti järkevin vaihtoehto. Käteisvakuus tai pankkitakaus tulee usein halvemmaksi pitkällä aikavälillä, koska vuokratakauksen vuosittainen maksu jatkuu koko vuokrasuhteen ajan.
Milloin vuokranantaja vaatii vuokratakauksen – ja milloin ei
Vuokranantajan riskiarvio ratkaisee. Kokenut kiinteistösijoittaja katsoo ensin toimialaa: ravintola- ja kahvila-ala mielletään riskialttiimmaksi kuin esimerkiksi lääkäriasema tai vakiintunut vähittäiskauppaketju, koska konkurssitilastot ovat ravintola-alalla korkeammat. Tämä näkyy suoraan vaadittavan vakuuden suuruudessa ja muodossa.
Käytännössä vuokratakausta vaaditaan yleisimmin, kun vuokra-aika on pitkä (5–10 vuotta), tila vaatii vuokranantajalta merkittävän muutostyöinvestoinnin, tai vuokralaisyritys on alle kaksi vuotta vanha. Sen sijaan lyhyissä, esimerkiksi 1–3 vuoden sopimuksissa tai pienissä alle 50 neliön liiketiloissa moni vuokranantaja tyytyy tavalliseen kolmen kuukauden vuokraa vastaavaan käteisvakuuteen, koska riski on rahallisesti pienempi eikä takausjärjestelyn hallinnointi ole vuokranantajalle vaivan arvoista.
Yleinen väärinkäsitys on, että vuokratakaus olisi vuokralaiselle aina helpompi reitti kuin pankkitakaus. Näin ei ole – moni vuokranantaja Helsingin ydinkeskustan kohteissa, esimerkiksi Aleksanterinkadun tai Esplanadin liiketiloissa, hyväksyy vain tietyt takaajatahot, kuten tunnetut vakuutusyhtiöt tai riittävän vakavaraisen emoyhtiön. Pienen yksityishenkilön antama henkilötakaus ei aina riitä, jos vuokra on 8 000–15 000 euroa kuukaudessa.
Näin vuokratakaus järjestetään käytännössä
Prosessi etenee yleensä seuraavasti: ensin vuokralainen ja vuokranantaja sopivat vuokrasopimusneuvottelussa, että vakuus toteutetaan takauksena käteisvakuuden sijaan. Tämän jälkeen vuokralainen hankkii takaajalta sitoumuksen – Vuokraturvan tapauksessa tämä tarkoittaa vakuutushakemusta ja luottotietojen tarkistusta, joka kestää tyypillisesti 2–5 arkipäivää.
Takaussitoumus liitetään vuokrasopimukseen erillisenä liitteenä, jossa määritellään takauksen enimmäismäärä – yleensä 3–6 kuukauden vuokraa vastaava summa – ja voimassaoloaika. Vuokranantaja tarkistaa vielä takaajan vakavaraisuuden ennen sopimuksen allekirjoitusta. Koko liiketilan vuokrasopimusprosessin muista osa-alueista, kuten irtisanomisajoista ja vastuunjaosta, kerrotaan tarkemmin artikkelissa Liiketilan vuokrasopimus – mitä jokaisen yrittäjän pitää tietää.
Yleisimmät virheet vuokratakausta neuvoteltaessa
Yksi toistuva virhe on jättää takauksen kattavuus tarkistamatta huolella – takaus saattaa kattaa vain vuokran, ei esimerkiksi ennallistamiskustannuksia tai vahingonkorvauksia, mikä tulee yllätyksenä vuokrasuhteen päättyessä. Toinen virhe on hyväksyä vuokranantajan ensimmäinen tarjous ilman vertailua: käteisvakuuden, pankkitakauksen ja vuokratakauksen kokonaiskustannus kannattaa laskea koko vuokrakauden yli, sillä vuokratakauksen näennäisen pieni vuosimaksu voi 8 vuoden sopimuksessa nousta kalliimmaksi kuin kertaluonteinen käteisvakuus.
Kolmas sudenkuoppa on unohtaa, mitä tapahtuu ilman minkäänlaista vakuutta. Tähän liittyviä riskejä on avattu artikkelissa Liiketilan vuokrasopimus ilman vakuutta – riskit – vakuudeton sopimus on harvoin realistinen vaihtoehto muuten kuin hyvin lyhyissä pop up -tyyppisissä vuokrasuhteissa.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko vuokratakauksen vaihtaa myöhemmin käteisvakuuteen?
Kyllä, jos molemmat osapuolet sopivat siitä erikseen. Käytännössä tämä tehdään usein silloin, kun vuokralaisyritys vakiintuu ja pystyy tarjoamaan käteisvakuuden ilman että se rasittaa käyttöpääomaa.
Onko vuokratakaus verotuksellisesti erilainen kuin käteisvakuus?
Takauksesta maksettu vuosimaksu on vuokralaiselle vähennyskelpoinen liiketoiminnan kulu, kun taas käteisvakuus ei ole kulu vaan tase-erä. Tämä kannattaa huomioida, kun vertailee eri vaihtoehtojen todellista kustannusta.
Kuinka suuri vuokratakaus yleensä on liiketilassa?
Yleisin vaihtoehto Helsingin liiketilamarkkinoilla on 3–6 kuukauden vuokraa vastaava takaussumma, mutta pitkissä ja suurissa vuokrasuhteissa vuokranantaja voi vaatia jopa 12 kuukauden vuokraa vastaavan summan.
Kun vuokratakausta harkitaan, kannattaa pyytää tarjous useammalta taholta – vakuutusyhtiöltä, omalta pankilta ja mahdolliselta emoyhtiöltä – ja verrata kokonaiskustannusta koko vuokra-ajalle, ei pelkästään ensimmäisen vuoden maksuun. Yleisemmästä vuokravakuuden valinnasta pankin, takauksen ja käteisen välillä kerrotaan lisää artikkelissa Vuokravakuus yritykselle – pankki, takaus vai käteinen.