Katutason liiketilojen tyhjeneminen näkyy Helsingissä lähes jokaisella kävelyllä: teipatut ikkunat, ”vuokrataan”-kyltit ja tilat, joissa ei ole ollut toimintaa kuukausiin. Tyhjät katutason liiketilat ovat haaste kiinteistönomistajalle, mutta yrittäjälle ne voivat olla mahdollisuus. Neuvotteluasema on parempi kuin vuosiin, ja tilaa voi käyttää muuhunkin kuin perinteiseen kauppaan. Tässä artikkelissa käydään läpi, miksi kivijalkoja tyhjenee, mitä niihin tulee tilalle ja miten uutta käyttötapaa kannattaa arvioida ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista.
Miksi katutason liiketiloja tyhjenee Helsingissä
Syitä on useita, ja ne kasautuvat. Verkkokauppa on vienyt erikoiskaupalta, kuten vaate-, kenkä- ja elektroniikkaliikkeiltä, juuri sen ostoksen, jonka varassa pieni kivijalkamyymälä ennen eli. Etätyö on vähentänyt arkipäivien ohikulkijoita toimistovaltaisilla alueilla, kuten Kampissa, Pasilassa ja Ruoholahdessa, joissa lounasravintoloiden ja kioskien asiakasmäärä riippuu suoraan toimistojen käyttöasteesta.
Kolmas syy jää usein mainitsematta: vuokratason ja liikevaihdon epäsuhta. Kantakaupungin sivukaduilla liiketilan vuokra voi olla 20-40 €/m²/kk, ja 60 neliön tila maksaa tällöin 1 200-2 400 € kuukaudessa ennen ylläpitokuluja. Jos myymälän kate ei kestä tätä, yrittäjä lähtee ja tila jää tyhjäksi, koska omistaja ei halua laskea pyyntöään.
Myös pitkät katuremontit ovat ajaneet yrityksiä ahdinkoon. Hämeentien perusparannus muutama vuosi sitten on esimerkki tilanteesta, jossa saavutettavuus heikkeni kuukausiksi ja osa yrittäjistä ei palannut.
Myytti: tyhjä tila kertoo aina huonosta sijainnista
Yleinen oletus on, että pitkään tyhjänä ollut liikehuoneisto on ”kirottu” ja sijainti on huono. Se pitää paikkansa harvemmin kuin luullaan. Usein tila on tyhjä siksi, että sen vuokrapyyntö on määritelty edellisen vuosikymmenen markkinan mukaan, tai siksi, että tila on tehty yhdelle toimialalle eikä se sovellu sellaisenaan muille.
Ammattilainen katsoo ensin, miksi edellinen vuokralainen lähti. Konkurssi huonon liikeidean takia kertoo eri asiaa kuin lähtö kalliin vuokran vuoksi. Kysy suoraan vuokranantajalta, kauanko tila on ollut tyhjänä ja mitä edellinen käyttäjä teki. Vastaus kertoo paljon myös neuvotteluvarasta.
Rajatapauksiakin on. Jos samalla korttelinpätkällä on kolme tai neljä tyhjää tilaa ja ohikulkijoita on selvästi vähän, ongelma on todennäköisesti alueellinen. Silloin edullinen vuokra ei yksin pelasta liiketoimintaa, joka tarvitsee satunnaisia ohikulkijoita.
Uudet käyttötavat tyhjille kivijalkatiloille
Kun perinteinen vähittäiskauppa vetäytyy, tilalle tulee toimintaa, joka ei ole yhtä riippuvainen satunnaisista ohikulkijoista. Palveluliiketoiminta on selvin kasvaja: kampaamot, hierojat, fysioterapeutit, kauneushoitolat ja eläinlääkäriasemat tarvitsevat näkyvän sisäänkäynnin, mutta asiakkaat tulevat ajanvarauksella.
Pikakauppojen ja ruokalähettien noutopisteet, kuten Wolt Marketin ja Foodoran kaltaiset konseptit, hakevat katutason tiloja, joihin pääsee helposti lastaamaan. Niille tärkeintä on logistiikka eikä näyteikkuna. Verkkokaupat puolestaan avaavat showroomeja, joissa asiakas voi kokeilla tuotetta ja tilaus hoidetaan verkossa.
Muita yleistyneitä käyttötapoja ovat:
– lyhytaikaiset pop up -myymälät ja sesonkikaupat
– pienet tuotantotilat, kuten leipomot, paahtimot ja keramiikkapajat, joissa myynti ja valmistus ovat samassa tilassa
– toimistot ja studiot, esimerkiksi arkkitehdeille, valokuvaajille ja podcast-tuotantoon
– yhteisö- ja harrastetilat, joita vuokrataan tunti- tai iltakohtaisesti
– asunnoiksi muutetut entiset liikehuoneistot, kun kaava sen sallii
Lyhyt kokeilu kannattaa usein ennen pitkää sopimusta. Pop up -tilat ja joustavat vuokraukset antavat mahdollisuuden testata sijaintia 1-3 kuukauden ajan ilman, että yrittäjä sitoutuu viideksi vuodeksi.
Käytännön esimerkki: entinen vaateliike muuttuu kahvilaleipomoksi
Tyypillinen tilanne näyttää tältä: 70 neliön kivijalkaliike Kalliossa on ollut tyhjänä noin vuoden sen jälkeen, kun vaatekauppa lopetti. Uusi yrittäjä haluaa siihen pienen leipomon ja kahvilan. Tila on valoisa ja sijainti hyvä, mutta tilassa ei ole rasvanerotuskaivoa, ilmanvaihto on mitoitettu myymälälle ja sähköliittymä on liian pieni uuneille.
Muutostöiden hinta nousee helposti 40 000-80 000 euroon. Tämä ratkaisee koko hankkeen kannattavuuden. Järkevä yrittäjä neuvottelee tällaisessa tilanteessa vuokranantajan kanssa kustannusten jakamisesta: omistaja maksaa talotekniset muutokset ja vuokralainen sisustuksen ja laitteet. Vastineeksi sovitaan 5 vuoden määräaikainen sopimus. Vuokranantajalle tämä on usein parempi diili kuin toinen tyhjä vuosi.
Käyttötarkoituksen muutos vaatii lisäksi rakennusvalvonnan luvan, kun tila muuttuu myymälästä elintarvikehuoneistoksi. Elintarvikehuoneistosta tehdään myös ilmoitus kaupungin ympäristöpalveluille. Lupaprosessiin kannattaa varata 2-4 kuukautta.
Liiketilan muuttaminen asunnoksi ei ole oikotie
Kiinteistönomistajat ja sijoittajat kysyvät usein, voiko tyhjän liiketilan muuttaa asunnoksi. Joskus voi, mutta harvoin niin helposti kuin oletetaan. Helsingin asemakaavoissa on monin paikoin määräys, joka velvoittaa pitämään katutason tilat liike- tai palvelukäytössä, erityisesti kantakaupungin pääkaduilla.
Kaavan lisäksi asunnolle on omat vaatimuksensa. Asuinhuoneen huonekorkeuden on oltava vähintään 2,5 metriä, ja ikkunoista on saatava riittävästi luonnonvaloa. Katutason ikkunanäkymä suoraan jalkakäytävälle on tunnetusti ongelmallinen yksityisyyden kannalta. Myös taloyhtiön suostumus ja yhtiöjärjestyksen muutos voivat olla tarpeen. Prosessi on kuvattu tarkemmin artikkelissa liiketilan käyttötarkoituksen muutos asunnoksi.
Asuinkäyttö sopii parhaiten hiljaisille sivukaduille ja lähiöiden ostoskeskusten ulkopuolelle, joissa liiketoiminnalle ei käytännössä ole kysyntää. Vilkkaalla kadulla liiketilan arvo on yleensä suurempi.
Yleisimmät virheet tyhjää tilaa vuokratessa
Ensimmäinen virhe on se, että yrittäjä hyväksyy edellisen vuokralaisen hintatason sellaisenaan. Jos tila on ollut tyhjänä yli 6 kuukautta, vuokranantaja menettää koko ajan tuloja, ja neuvotteluvaraa on yleensä. Vuokravapaat kuukaudet (tyypillisesti 2-6 kk), porrastettu vuokra tai osittain liikevaihtoon sidottu vuokra ovat realistisia pyyntöjä.
Toinen virhe on se, että tilan teknistä soveltuvuutta ei tarkisteta ennen allekirjoitusta. Tilan sähkökapasiteetti, ilmanvaihto, vesipisteet ja viemäröinti määräävät, mitä tilassa voi tehdä. Uusi käyttötapa on hyvä esitellä rakennusvalvonnalle jo ennen sopimusta.
Kolmas virhe koskee asuintalon kivijalkaa. Uuden toiminnan vaikutusta naapureihin aliarvioidaan. Iltaisin toimiva harrastetila, äänekäs studio tai hajuja aiheuttava keittiö voi johtaa valituksiin. Lue lisää asuintalon kivijalan pelisäännöistä.
UKK
Saako tyhjästä liiketilasta halvemman vuokran kuin muista?
Usein saa. Pitkään tyhjänä ollut tila antaa vuokralaiselle neuvotteluvaraa, ja alennus voi toteutua vuokravapaina kuukausina, porrastettuna vuokrana tai omistajan maksamina muutostöinä. Kaikki omistajat eivät kuitenkaan alenna nimellisvuokraa, koska se voi vaikuttaa kiinteistön arvonmääritykseen.
Tarvitaanko lupa, jos liiketilan käyttötapa muuttuu?
Lupa tarvitaan, jos käyttötarkoitus muuttuu olennaisesti, esimerkiksi myymälästä ravintolaksi, tuotantotilaksi tai asunnoksi. Pelkkä toimialan vaihtuminen esimerkiksi vaatekaupasta kirjakaupaksi ei yleensä vaadi lupaa. Tarkista asia aina Helsingin rakennusvalvonnasta ennen sopimusta.
Mitkä toimialat menestyvät katutasossa nyt parhaiten?
Ajanvaraukseen perustuvat palvelut, kuten terveys-, hyvinvointi- ja kauneuspalvelut, sekä ruoka- ja kahvilatoiminta pärjäävät katutasossa parhaiten. Hyvin toimivat myös konseptit, joissa myynti ja valmistus yhdistyvät. Perinteinen erikoiskauppa pärjää lähinnä vahvoilla kauppapaikoilla tai omalla, uskollisella asiakaskunnalla.
Mahdollisuus niille, jotka tekevät pohjatyön
Katutason liiketilojen tyhjeneminen ei tarkoita, että kivijalkojen aika olisi ohi. Käyttäjät vaihtuvat. Yrittäjälle tämä tarkoittaa parempia neuvotteluasemia ja tiloja, joihin aiemmin ei olisi ollut varaa. Edellytyksenä on, että tilan tekninen kunto, kaavamääräykset ja naapurusto selvitetään ennen sitoutumista.
Viimeinen vinkki: käy katsomassa tilaa vähintään kolmena eri aikana, arkiaamuna, arki-iltana ja lauantaina. Laske ohikulkijat ja katso, ketkä kulkevat ohi. Saman korttelin tyhjät ikkunat kertovat paljon, mutta vielä enemmän kertoo se, mitä naapuritiloissa todella tapahtuu.