Liikehuoneiston ostaja ostaa harvoin pelkkiä neliöitä. Kaupan mukana tulevat myös taloyhtiön talous, rakennuksen kunto, kaavan rajoitukset ja usein valmis vuokrasuhde. Tässä artikkelissa käydään läpi, miten kaupan kohteen selvitys tehdään ennen liikehuoneiston ostoa: mitkä asiakirjat hankitaan, mitä niistä luetaan ja missä kohdissa helsinkiläisissä kaupoissa tyypillisesti tulee yllätyksiä. Hyvin tehty selvitys suojaa sijoitusta ja antaa perusteet hintaneuvotteluun.
Mitä kaupan kohteen selvitys liikehuoneiston ostossa kattaa
Ensimmäiseksi selvitetään, mitä oikeastaan ostetaan. Helsingissä valtaosa kivijalan liikehuoneistoista on asunto-osakeyhtiön tai keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeita. Silloin ostetaan osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan tilaa. Kokonaisen liikekiinteistön kauppa on juridisesti eri asia: siinä ostetaan kiinteistö lainhuutoineen ja kiinnityksineen.
Ero vaikuttaa kaikkeen. Osakekaupassa varainsiirtovero on 1,5 %, kiinteistökaupassa 3 %. Asiakirjat, vastuut ja rahoittajan vaatimat vakuudet ovat erilaiset. Jos ostat kokonaista rakennusta, katso myös ohje liikekiinteistön ostamisesta yritykselle, koska siinä prosessi on raskaampi.
Kaupan kohteen selvitys jakautuu neljään osaan: juridiikka, talous, tekninen kunto ja käyttömahdollisuudet. Kokenut ostaja käy ne läpi tässä järjestyksessä. Juridinen ongelma voi kaataa kaupan kokonaan, ja silloin kuntotarkastukseen ei kannata vielä käyttää rahaa.
Asiakirjat, jotka hankitaan ennen tarjousta
Osakemuotoisessa liikehuoneistossa perusasiakirjat ovat nämä:
Isännöitsijäntodistus – vastikkeet, yhtiön lainat, tiedossa olevat remontit ja osakkeen osuus yhtiölainasta.
Yhtiöjärjestys – huoneiston käyttötarkoitus, vastikeperusteet ja mahdolliset rajoitukset.
Tilinpäätökset ja yhtiökokousten pöytäkirjat vähintään kolmelta viimeiseltä vuodelta.
Kunnossapitotarveselvitys seuraavalle viidelle vuodelle sekä mahdollinen kuntoarvio tai PTS.
Ote osakehuoneistorekisteristä Maanmittauslaitokselta – omistaja, panttaukset ja rajoitukset.
Ammattilainen lukee yhtiöjärjestyksen ensimmäisenä. Siitä näkee, saako tilaa käyttää esimerkiksi ravintolana vai onko käyttötarkoitukseksi kirjattu vain ”myymälä”. Ruokaravintolaa suunnitteleva ostaja saattaa huomata tämän vasta kaupan jälkeen, jolloin tarvitaan yhtiökokouksen päätös ja rakennusvalvonnan lupa.
Vastikkeiden jakoperuste on toinen ratkaiseva kohta. Monessa Kallion ja Töölön 1920-1950-lukujen talossa liiketilojen vastike on yhtiöjärjestyksessä määrätty 1,5-2-kertaiseksi asuntoihin verrattuna. Tämä ei ole kohtuutonta, mutta se on laskettava tuottoon mukaan.
Yhtiökokousten pöytäkirjat kertovat usein enemmän kuin isännöitsijäntodistus. Niistä selviää, onko linjasaneerausta, julkisivuremonttia tai hissin rakentamista jo käsitelty, vaikka päätöstä ei vielä ole. Etsi myös merkintöjä riidoista liiketilan osakkaan ja asukkaiden välillä: hajuhaitoista, melusta tai terassiluvista.
Taloyhtiön talous ja tulevat remontit
Tulevat remontit ovat liikehuoneiston ostossa suurin yksittäinen talousriski. Putkiremontin kustannukset jaetaan tavallisesti osakkeiden tai pinta-alan mukaan. Isossa liiketilassa ostajan osuus voi siksi olla kymmeniä tuhansia euroja, vaikka tilassa itsessään olisi vain yksi vesipiste.
Käy läpi yhtiön lainat ja niiden laina-ajat, rahoitusvastikkeen suuruus ja se, onko yhtiöllä maksamattomia vastikkeita. Jos osakkaiden vastikerästit ovat yli 3-5 % vuotuisista vastiketuotoista, tilanne kertoo usein taloyhtiön heikosta taloudesta. Liiketilan ostaja kantaa tämän riskin muiden osakkaiden kanssa.
Tarkista myös tontti. Helsingissä monet taloyhtiöt ovat kaupungin vuokratonteilla, ja 2020-luvulla päättyneiden vuokrasopimusten uusiminen on nostanut tonttivuokria moninkertaisiksi. Tonttivuokrasopimuksen päättymisvuosi kuuluu jokaiseen selvitykseen.
Tekninen kunto ja käyttömahdollisuudet
Taloyhtiön kuntoarvio kertoo rakennuksen yleisestä kunnosta, mutta ei juuri liikehuoneiston kunnosta. Ostajan kannattaa tilata oma kuntotarkastus. Liiketilan tarkastus maksaa tilan koosta riippuen tyypillisesti 800-2 500 €, ja kosteus- tai sisäilmamittaukset nostavat hintaa.
Kivijalkatiloissa kannattaa tarkistaa ainakin maanvastaiset seinät ja lattiat, viemäröinti ja rasvanerottimen tarve, ilmanvaihdon kapasiteetti sekä sähköliittymän koko. Vanhassa kerrostalossa 3×25 A:n liittymä riittää kampaamolle, mutta kaupallinen keittiö vaatii usein 3×63 A tai enemmän.
Pääkäyttäjän kannalta tärkein kysymys on se, mihin tilaa saa käyttää. Hae rakennuksen lupapiirustukset Helsingin kaupungin Arkkipalvelusta ja tarkista, vastaako nykyinen käyttö hyväksyttyjä piirustuksia. Asemakaavan merkinnät ja niiden vaikutus liiketoimintaan käydään läpi tarkemmin artikkelissa liiketilan kaavoitustilanteen selvittämisestä Helsingissä.
Vuokrattu kohde: vuokrasopimus kuuluu kauppaan
Jos tilassa on vuokralainen, vuokrasopimus siirtyy ostajalle. Pyydä sopimus liitteineen, vuokranmaksuhistoria 12-24 kuukaudelta ja tieto vuokravakuudesta. Selvitä, kuka vakuuden haltija on ja miten se siirtyy uudelle omistajalle.
Katso sopimuksesta kesto, irtisanomisehdot, indeksiehto ja se, kumpi osapuoli vastaa korjauksista. Viisi vuotta voimassa oleva määräaikainen sopimus luotettavan vuokralaisen kanssa nostaa kohteen arvoa. Kuukauden irtisanomisajalla oleva sopimus, jonka vuokra on yli markkinatason, taas nostaa riskiä.
Sijoittaja laskee tuoton nettovuokrasta, ei bruttovuokrasta. Esimerkiksi Hakaniemessä 60 neliön liikehuoneisto, jonka kuukausivuokra on 1 800 € ja vastike 450 €, tuottaa noin 21 000 € vuodessa ennen tyhjäkäyttöä ja korjausvarausta. 350 000 euron hinnalla nettotuotto jää noin 6 prosenttiin, ja jo kolmen kuukauden tyhjäkäyttö laskee sitä selvästi.
Yleisimmät virheet kaupan kohteen selvityksessä
Ensimmäinen virhe on luottaa myyjän esitteeseen. Esitteessä voi lukea ”soveltuu ravintolaksi”, vaikka yhtiöjärjestys tai kaava ei sitä salli tai ilmanvaihtohormia ei voi rakentaa. Myyjän tai välittäjän arvio ei korvaa asiakirjoja.
Toinen virhe on tulkita pöytäkirjojen hiljaisuus hyväksi merkiksi. Jos 1960-luvun talossa ei ole tehty linjasaneerausta eikä sitä ole edes käsitelty, remontti ei ole poissa. Se on vain vielä edessä.
Kolmas virhe on tehdä sitova tarjous ilman ehtoja. Tarjoukseen voi kirjata, että kauppa on ehdollinen kuntotarkastukselle, rahoitukselle tai taloyhtiön hyväksynnälle aiotulle käytölle. Ehdot kannattaa kirjata tarkasti, esimerkiksi: ”ostaja voi vetäytyä, jos kuntotarkastuksessa havaitaan yli 10 000 euron korjaustarve”.
Myytti: vuokrattu kohde on aina turvallinen sijoitus
Moni uskoo, että kohde, jossa on maksava vuokralainen, on riskitön. Vuokralainen kertoo kuitenkin vain nykytilanteesta. Jos sopimus päättyy vuoden päästä ja sijainti on hiljainen sivukatu, tila voi jäädä tyhjäksi 6-12 kuukaudeksi. Sillä aikaa vastikkeet juoksevat.
Asiantuntija arvioi siksi aina myös sen, kuinka helposti tilan saa vuokrattua uudelleen. Tämän ratkaisevat ohikulkijamäärät, näyteikkunan näkyvyys, tilan muunneltavuus ja alueen kehitys. Vuokralainen on bonus. Kohteen pitää kannattaa myös ilman nykyistä vuokralaista.
UKK
Kuinka kauan liikehuoneiston kaupan kohteen selvitys kestää?
Asiakirjojen hankkiminen vie tavallisesti 1-2 viikkoa, ja kuntotarkastus järjestyy yleensä 1-3 viikossa. Kokonaisuudessaan huolellinen selvitys kestää 3-6 viikkoa, pidempään jos kaava tai käyttötarkoitus pitää selvittää rakennusvalvonnasta.
Tarvitaanko liikehuoneiston ostoon juristia?
Pieni osakemuotoinen liikehuoneisto voidaan ostaa välittäjän kautta ilman juristia. Jos kaupan mukana siirtyy vuokrasopimus tai kohde on kiinteistö, juristin tai kokeneen kiinteistöasiantuntijan tarkistus maksaa itsensä helposti takaisin.
Kuka maksaa varainsiirtoveron liikehuoneiston kaupassa?
Ostaja. Osakemuotoisen liikehuoneiston varainsiirtovero on 1,5 % ja kiinteistön 3 % kauppahinnasta. Verotuksesta ja myyjän näkökulmasta kerrotaan lisää artikkelissa liiketilan myynnin verotuksesta ja varainsiirtoverosta.
Selvitys ennen tarjousta, ei sen jälkeen
Liikehuoneiston kauppa voi onnistua myös ilman virheellisyyksiä, jos asiakirjat on luettu ennen tarjousta eikä vasta kaupantekotilaisuudessa. Järjestys on selvä: ensin yhtiöjärjestys ja osakehuoneistorekisteri, sitten talous ja remontit, sitten tekninen kunto ja lopuksi vuokrasopimus. Jokainen löydös on joko syy vetäytyä tai peruste neuvotella hinnasta. Ostaja, joka tuntee kohteen paremmin kuin myyjä odottaa, neuvottelee yleensä parhaan hinnan.